Podatek od wynajmu mieszkania to temat, który często budzi wiele pytań, zwłaszcza że od stycznia 2023 roku zasady jego naliczania uległy zmianie. Warto dowiedzieć się, kto i w jaki sposób musi go płacić, aby uniknąć nieprzyjemnych konsekwencji.
Podatki są obowiązkowymi świadczeniami pieniężnymi na rzecz państwa, które nakładane są na podstawie przepisów prawa podatkowego. Zgodnie z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej,
każdy obywatel ma obowiązek ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych ustawą. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zaistnienia określonego w przepisach zdarzenia, takiego jak uzyskanie przychodu z tytułu wynajmu mieszkania. Nieprzestrzeganie tych obowiązków może skutkować konsekwencjami prawnymi i finansowymi.
Kto płaci podatek od wynajmu?
Podatek od wynajmu mieszkania płaci właściciel nieruchomości, czyli osoba wynajmująca mieszkanie lub pokój. Obowiązek ten dotyczy zarówno osób fizycznych wynajmujących prywatnie, jak i przedsiębiorców prowadzących wynajem w ramach działalności gospodarczej. Współwłaściciele nieruchomości, jeśli czerpią dochody z najmu, także są zobowiązani do zapłaty podatku. Najemca, czyli osoba wynajmująca mieszkanie od właściciela, nie ponosi obowiązku podatkowego z tytułu najmu. Podatek należy rozliczyć terminowo oraz zgłosić w odpowiednich deklaracjach podatkowych, np. na formularzu PIT-28 w przypadku najmu prywatnego.
Ile wynosi podatek od wynajmu mieszkania?
Podatek od wynajmu mieszkań w Polsce w 2025 roku wynosi 8,5% od przychodów do 100 000 zł rocznie oraz 12,5% od przychodów przekraczających tę kwotę. To stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, która jest obecnie jedyną
dostępną formą opodatkowania najmu prywatnego. Podatek płaci się od całości uzyskanego czynszu najmu, bez możliwości odliczania kosztów takich jak remonty czy amortyzacja nieruchomości.
Najem w ramach działalności gospodarczej
Podatki od najmu w ramach działalności gospodarczej różnią się od opodatkowania najmu prywatnego, ponieważ przychody z tego tytułu traktowane są jako przychody z działalności. Oznacza to, że przedsiębiorca musi rozliczać się według wybranej formy opodatkowania – skali podatkowej, podatku liniowego lub ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, jeśli dana forma jest dopuszczalna.
Takie rozwiązanie pozwala zaliczać koszty uzyskania przychodów (np. wydatki na remont, amortyzację lokalu czy opłaty eksploatacyjne) do kosztów firmowych, co może obniżyć podstawę opodatkowania. Jednocześnie najem w ramach działalności wiąże się z dodatkowymi obowiązkami ewidencyjnymi, koniecznością wystawiania faktur oraz – w przypadku przekroczenia limitów – także rozliczenia podatku VAT.
Najem prywatny a najem okazjonalny – jakie są różnice w rozliczeniu?
Podatek od najmu okazjonalnego w 2025 roku rozlicza się tak samo jak podatek od innego najmu prywatnego, ponieważ obowiązuje jedna forma opodatkowania dla osób fizycznych — ryczałt ewidencjonowany od przychodów. Oznacza to, że podatek płaci się od całkowitego przychodu z najmu, bez możliwości odliczania kosztów.
Jak rozliczyć podatek od wynajmu mieszkania w deklaracji podatkowej (PIT)?
Podatek od wynajmu mieszkania rozlicza się w zeznaniu rocznym na formularzu PIT-28, jeśli opodatkowanie odbywa się ryczałtem ewidencjonowanym, co jest najpopularniejszą formą w 2025 roku dla najmu prywatnego.
Terminy i sposób zapłaty podatku od wynajmu
Podatek należy płacić miesięcznie lub kwartalnie (po spełnieniu warunków) do 20-tego dnia miesiąca następującego po miesiącu lub kwartale, którego dotyczy, zaś za grudzień ryczałt płatny jest do 20 stycznia następnego roku. Płatności dokonuje się na indywidualny mikrorachunek podatkowy.
Krok po kroku rozliczenie podatku od wynajmu w PIT
Przychody z najmu rozlicza się w zeznaniu PIT-28, które składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Zeznania można składać papierowo lub elektronicznie (np. przez e-Deklaracje albo Twój e-PIT).
- Zgłoszenie najmu do urzędu skarbowego
Najem należy zgłosić do urzędu skarbowego na druku CEIDG-1 lub w inny wymagany sposób, jeśli jeszcze tego nie zrobiono.
- Ewidencja przychodów
Właściciel wynajmowanego lokalu musi prowadzić ewidencję przychodów z najmu, czyli rejestrować kwoty uzyskane z tytułu umowy najmu, w tym czynsz najmu oraz ewentualnie inne opłaty, takie jak czynsz administracyjny, płacone przez najemcę.
- Wypełnienie PIT-28
Na koniec roku podatkowego należy wypełnić formularz PIT-28, wpisując w nim sumę przychodów z najmu oraz wyliczony podatek według stawek: 8,5% do 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę.
- Termin złożenia deklaracji
PIT-28 składa się do urzędu skarbowego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.
- Zapłata podatku
Podatek można płacić miesięcznie lub kwartalnie w ciągu roku, a suma wpłat jest uwzględniana w rocznym rozliczeniu.
W przypadku rozliczania najmu mieszkania jako działalności gospodarczej, podatek może być rozliczany na innych formularzach (np. PIT-36 lub PIT-36L), zależnie od formy opodatkowania. Jednak dla większości osób wynajmujących prywatnie obowiązuje PIT-28 z ryczałtem ewidencjonowanym.
Niepłacenie podatków – konsekwencje
Niepłacenie podatku od wynajmu mieszkania jest poważnym naruszeniem prawa podatkowego, które może prowadzić do konkretnych skutków finansowych oraz konsekwencji karnych. Przychody z najmu są traktowane przez urząd skarbowy jako przychód podlegający opodatkowaniu i ich zatajenie prędzej czy później może zostać wykryte przez fiskusa.
Najważniejsze konsekwencje niepłacenia podatku od wynajmu:
- Obowiązek zapłaty zaległego podatku z wynajmu,
- Naliczanie odsetek za zwłokę, aktualnie ok. 8–8,75% rocznie od zaległości,
- Grzywna za wykroczenie lub przestępstwo skarbowe (od kilkuset do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych — zależnie od skali przewinienia),
- Ryzyko wszczęcia postępowania karno-skarbowego, w tym klasyfikacji czynu jako przestępstwa — możliwa kara pozbawienia wolności do 5 lat,
- Podatek od nieujawnionych źródeł dochodu w stawce 75% podstawy opodatkowania,
- Wpis do rejestru karnego po prawomocnym skazaniu, utrata wiarygodności finansowej, trudności przy staraniu się o kredyt lub leasing,
- Fiskus ma aż 5 lat na wykrycie nieopodatkowanych dochodów od końca roku, w którym powstał obowiązek podatkowy,
- Kontrola skarbowa oraz utrata prawa do korzystnych form rozliczenia (np. ryczałtu),
- Możliwe prowadzenie postępowania sądowego oraz dodatkowe koszty i stres.
Aby uniknąć powyższych sankcji, warto zawsze rzetelnie rozliczać podatki z tytułu wynajmu mieszkania. Systematyczne opłacanie podatku, śledzenie aktualnych przepisów oraz prowadzenie dokładnej dokumentacji pozwalają zminimalizować ryzyko dotkliwych kar finansowych i prawnych, a także zapewniają spokój przy prowadzeniu wynajmu w sposób zgodny z prawem.
FAQ – Podatek od wynajmu mieszkań
1. Kto musi płacić podatek od wynajmu mieszkania?
Podatek musi zapłacić właściciel nieruchomości, czyli osoba wynajmująca mieszkanie lub pokój. Najemca nie ma obowiązku płacenia podatku od najmu.
2. Jaką formę opodatkowania wybrać dla najmu prywatnego?
Od 2023 roku najem prywatny można rozliczać wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawek 8,5% do 100 000 zł rocznie oraz 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę.
3. Czy mogę odliczać koszty, takie jak remonty czy amortyzację w najmie prywatnym?
Nie, ryczałt ewidencjonowany nie pozwala na odliczanie kosztów uzyskania przychodu w najmie prywatnym.
4. Jak rozliczyć podatek od najmu w ramach działalności gospodarczej?
Wynajem w działalności gospodarczej rozlicza się według formy opodatkowania wybranej dla firmy (skala podatkowa, podatek liniowy, ryczałt). Można wtedy odliczać koszty, a rozliczenie odbywa się na innych formularzach PIT, np. PIT-36 lub PIT-36L.
5. Jakie są terminy zapłaty podatku od wynajmu?
Podatek należy płacić miesięcznie lub kwartalnie do 20-tego dnia miesiąca (lub kwartału) następującego po okresie rozliczeniowym. Za grudzień zapłata powinna być dokonana do 20 stycznia kolejnego roku.
6. Na jakim formularzu złożyć deklarację podatkową z najmu prywatnego?
Najem prywatny rozlicza się na formularzu PIT-28, który należy złożyć do 30 kwietnia roku następnego po roku podatkowym.
7. Czy trzeba zgłosić najem do urzędu skarbowego?
Tak, jeśli najem dotyczy działalności gospodarczej, należy zgłosić ją na CEIDG-1 lub w inny wymagany sposób. W przypadku najmu prywatnego ewentualne zgłoszenie polega na rozliczeniu podatku lub poinformowaniu urzędu w inny sposób.
8. Co grozi za niepłacenie podatku od wynajmu?
Można mieć do zapłaty zaległy podatek z odsetkami, grzywny, wszczęcie postępowania karno-skarbowego, a nawet karę więzienia do 5 lat, jeśli zatajenie dochodów jest poważne.
9. Czy podatek od najmu rozlicza się od przychodu, czy od dochodu?
W przypadku ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych podatek płaci się od całości przychodu, a nie od dochodu (bez odliczania kosztów).
10. Czy najem okazjonalny ma inne zasady opodatkowania?
Najem okazjonalny rozlicza się tak samo, jak najem prywatny — wyłącznie ryczałtem ewidencjonowanym, bez możliwości odliczania kosztów.
