Wynajem mieszkania to dla wielu osób sposób na bezpieczne ulokowanie kapitału i stały, przewidywalny dochód. Z drugiej strony to też odpowiedzialność za lokal, relację z najemcą i wszystkie formalności. Dobra wiadomość jest taka, że większości problemów da się uniknąć, jeśli od początku zadbasz o kilka prostych zasad.
Najważniejsze są: przemyślana umowa, konsekwencja w działaniu i porządna dokumentacja. Poniżej wyjaśniamy, na co zwrócić uwagę, aby wynajmować mieszkanie spokojnie i z poczuciem, że wszystko jest pod kontrolą.
Prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy
Bezpieczny najem zaczyna się od umowy, którą obie strony rozumieją jednakowo. Powinna ona oddzielać normalne zużycie wynikające z codziennego użytkowania od szkody, za którą odpowiada najemca. Dobrze, jeśli od razu wskazuje prostą ścieżkę zgłaszania usterek: komu, w jakiej formie i w jakim terminie należy je zgłaszać, oraz jak szybko właściciel zobowiązuje się zareagować. Warto też uregulować zasady wejścia do lokalu w razie awarii — po wcześniejszym uprzedzeniu, w uzgodnionych godzinach, z poszanowaniem prywatności. Takie podejście ogranicza liczbę „niespodzianek”, które potrafią przerodzić się w spór.
Inną ważną kwestią są rozliczenia. Z pozoru to drobiazgi, ale to właśnie one budują zaufanie. Ustal, czy rozrachunki mediów odbywają się według liczników, czy w modelu zaliczkowym, w jakich terminach najemca przekazuje rachunki i potwierdzenia przelewów oraz w jaki sposób rozliczacie ewentualne nadpłaty lub niedopłaty. Gdy te zasady są spisane, pierwsze podsumowanie kosztów nie wywołuje nerwów.
Wynajmujący a najemca — podstawowe różnice
Choć obie strony łączy ta sama umowa, ich perspektywy i odpowiedzialności są różne. Wynajmujący pozostaje właścicielem lokalu i to on ponosi ciężar utrzymania mieszkania w stanie przydatnym do użytku, odpowiada za większe naprawy wynikające z normalnego zużycia, a także za sprawność instalacji, które były na wyposażeniu lokalu. Najemca natomiast płaci za możliwość korzystania z mieszkania i zobowiązuje się do dbania o nie jak dobry gospodarz, czyli użytkować je zgodnie z umową i przeznaczeniem.
W praktyce oznacza to, że wynajmujący zarządza „kapitałem”, czyli mieszkaniem jako inwestycją, natomiast najemca zarządza bieżącym komfortem życia w lokalu.
Jakie są prawa wynajmującego?
- Terminowa zapłata czynszu i opłat – fundament relacji.
- Kaucja – z możliwością potrącenia udokumentowanych należności po zakończeniu najmu.
- Kontrola stanu lokalu – po wcześniejszym umówieniu terminu.
- Wypowiedzenie umowy – przy dużych zaległościach lub rażącym naruszeniu porządku.
- Szybsza egzekucja w najmie okazjonalnym/instytucjonalnym dzięki notarialnemu poddaniu się egzekucji.
Jakie są prawa najemcy?
- Spokojne korzystanie z lokalu i prywatność.
- Usunięcie usterek wynikających z normalnego zużycia lub wad instalacji.
- Transparentne rozliczenia – jasne terminy, sposób liczenia mediów, warunki waloryzacji i zwrotu kaucji.
- Możliwość rozwiązania umowy przy poważnych wadach, które uniemożliwiają używanie lokalu.
Jak zabezpieczyć się wynajmując mieszkanie?
Zanim podpiszesz umowę, sprawdź podstawy, czyli źródło dochodu kandydata, krótką referencję od poprzedniego właściciela i dokument tożsamości do wglądu. To prosta weryfikacja, która mówi najwięcej o rzetelności płatnika.
Przy przekazaniu lokalu sporządź protokół zdawczo-odbiorczy. Wpisz stan techniczny, wyposażenie i numery liczników, a do dokumentu dołącz kilka zdjęć lub krótkie nagranie. Materiał podpisany przez obie strony jest najlepszą ochroną przy rozliczeniu kaucji.
Pamiętaj również, że kaucja nie jest karą, ani dodatkowym kosztem, tylko zabezpieczeniem, z którego pokryjesz ewentualne szkody po wynajmie. W umowie wskaż, na co można ją przeznaczyć (zaległe opłaty, udokumentowane szkody) oraz kiedy i w jaki sposób zwracane są środki po wyprowadzce.
Jeśli dopiero rozważasz zakup mieszkania pod wynajem w inwestycjach ED Invest, chętnie porozmawiamy o układach cieszących się największym zainteresowaniem.
Ubezpieczenie mieszkania — czy warto je wykupić?
Pęknięty wężyk w łazience, zalany sufit sąsiada, wybita szyba, bo dziecko trochę zbyt entuzjastycznie bawiło się piłką czy kanapa podrapana przez kota to częste usterki w wynajmowanych lokalach. Większość takich historii nie jest efektem złej woli, tylko zwykłych życiowych wypadków. I właśnie na takie sytuacje działa ubezpieczenie mieszkania. Dla wynajmującego to zastrzyk spokoju, bo jeśli dojdzie do większej szkody, koszt naprawy nie obciąża wyłącznie jego kieszeni.
Coraz częściej to również najemcy decydują się na polisę z OC w życiu prywatnym. Dzięki temu, gdy wydarzy się coś nieprzewidzianego (np. zalanie sąsiada z dołu), odszkodowanie może zostać pokryte z polisy, a nie tylko z kaucji. Warto więc już na etapie rozmów o najmie ustalić, czy mieszkanie jest ubezpieczone, jaki jest zakres ochrony i czy oczekujecie od siebie dodatkowego zabezpieczenia. To niewielki miesięczny koszt, a potrafi uratować relację w sytuacji kryzysowej.
Jaka jest najbezpieczniejsza forma umowy najmu mieszkania?
W praktyce najwięcej ochrony daje najem okazjonalny (dla właścicieli będących osobami fizycznymi) i najem instytucjonalny (dla podmiotów prowadzących działalność w zakresie wynajmu). W obu przypadkach podstawowym elementem jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji. Jeżeli umowa wygaśnie, ta klauzula realnie skraca drogę do zwollnienia opróżnienia lokalu. Przy najmie okazjonalnym dochodzą dwa załączniki – wskazanie lokalu, do którego najemca wyprowadzi się po zakończeniu umowy, oraz zgoda właściciela tego lokalu. Istotne jest też zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu.
Najem instytucjonalny działa podobnie, ale jest adresowany do wynajmujących prowadzących działalność. Nie wymaga wskazania lokalu zastępczego i nie przewiduje prawa do lokalu socjalnego po zakończeniu umowy. Obie formy dopuszczają wyższą kaucję (nawet do sześciokrotności czynszu), co dodatkowo wzmacnia zabezpieczenie. Jeśli żadna z tych opcji nie wchodzi w grę, zwykła umowa też może być bezpieczna, ale musi być dopracowana, czyli zawierać precyzyjne terminy, jasne podstawy wypowiedzenia, czytelne zasady rozliczeń i komplet załączników.
Co powinna zawierać umowa najmu?
Powinna jasno odpowiadać na kilka prostych pytań: kto komu wynajmuje lokal, za ile, na jak długo i na jakich zasadach. W praktyce oznacza to wpisanie danych stron (z dokumentu tożsamości), dokładnego opisu mieszkania, wysokości czynszu, sposobu rozliczania mediów oraz terminu płatności.
W umowie warto też rozpisać szczegóły, takie jak sposób zgłaszania usterek, ile wynosi kaucja i na co może zostać przeznaczona, w jakich sytuacjach każda ze stron może wypowiedzieć umowę, czy dopuszczalne jest posiadanie zwierząt albo podnajem.
Na co zwracają uwagę najemcy? Gdzie warto kupić mieszkanie?
Najemcy często przeglądają dziesiątki ogłoszeń dziennie, więc tak naprawdę masz tylko kilka sekund, żeby przykuć ich uwagę. Na pierwszym miejscu jest lokalizacja. Dobra komunikacja z centrum, bliskość sklepów, żłobków, szkół, terenów zielonych i miejsc do spędzania wolnego czasu to dla wielu absolutny „must have”. Mieszkanie, z którego łatwo dojechać do pracy, załatwić codzienne sprawy i po prostu wygodnie żyć, wynajmuje się szybciej i rzadziej stoi puste. Właśnie takie lokalizacje wybieramy w inwestycjach ED Invest – tak, żeby przyszły najemca mógł od razu powiedzieć: „tu będzie mi wygodnie”.
Drugi element to układ i standard mieszkania. Coraz więcej osób pracuje z domu, więc liczy się nie tylko liczba pokoi, ale też możliwość wydzielenia choćby niewielkiego kącika do pracy, odpowiednia ilość szaf i schowków oraz funkcjonalna kuchnia i łazienka. Jasne, neutralne wnętrza, dobre materiały i podstawowe wyposażenie (zmywarka, pralka, porządna płyta grzewcza) są dziś podstawą, a nie luksusem.
Dlatego, myśląc o zakupie mieszkania pod wynajem, warto szukać inwestycji, które już na starcie są dopasowane do oczekiwań rynku. W ED Invest możesz porozmawiać z doradcą o tym, jakie metraże i układy cieszą się największym zainteresowaniem najemców i jak przygotować lokal, żeby szybko znalazł solidnego najemcę. To realnie ułatwia wejście w najem – mniej eksperymentów, a więcej świadomych decyzji.
