Trzeci kwarta 2025 rok przyniósł na polskim rynku nieruchomości wyraźne uspokojenie sytuacji, które pozytywnie wpłynęło zarówno na kupujących, jak i na deweloperów. Jednocześnie zaszło w tym okresie wiele zmian, w tym m.in. wprowadzenie ustawy o jawności cen, co zwiększyło przejrzystość i dało możliwość klientom na szybsze porównywanie cen.
Co wpłynęło na tę stabilizację?
Inflacja zaczęła zbliżać się do celu wyznaczonego przez Narodowy Bank Polski,
co oznacza, że ceny rosną wolniej, a portfele Polaków mają się lepiej. RPP dwukrotnie obniżyła stopy procentowe, dzięki czemu dzisiaj kredyt mieszkaniowy jest trochę tańszy, a dostęp do finansowania łatwiejszy. To zmotywowało sporo osób do tego, żeby zacząć lub kontynuować swoją przygodę z zakupem własnego mieszkania.
Czynniki makroekonomiczne kształtujące sytuację na rynku nieruchomości
- Grupa ED Invest S.A. podkreśla, że rynek nieruchomości w Polsce jest silnie powiązany z ogólną kondycją gospodarczą kraju. W III kwartale 2025 r. zmiany czynników makroekonomicznych przyczyniły się do stabilizacji sytuacji na rynku.
Statystyki:
- Inflacja CPI wyniosła 3,1% r/r w lipcu, 2,8% r/r w sierpniu oraz 2,9% r/r we wrześniu. Z kolei inflacja bazowa, czyli po wyłączeniu cen żywności i energii, utrzymywała się na poziomie 3,3% r/r w lipcu oraz około 3,2% r/r w sierpniu i wrześniu.
- Produkt krajowy brutto (PKB) w II kwartale wzrósł o 3,7% w ujęciu rocznym oraz o 0,8% w porównaniu z poprzednim kwartałem.
- Projekcja NBP z lipca wskazuje, że w 2025 roku PKB wzrośnie o 3,6% r/r, a w 2026 roku o 3,1%. Z kolei Komisja Europejska prognozuje wzrost na poziomie około 3,3% w 2025, zaznaczając jednak ryzyko związane ze słabszą kondycją przemysłu oraz dużą zależnością wzrostu od konsumpcji i inwestycji.
- Średnia wartość wskaźnika PMI w III kwartale osiągnęła poziom 46,8, co wskazuje na kurczenie się produkcji.
- Rada Polityki Pieniężnej w III kwartale 2025 r. dwukrotnie obniżyła stopy procentowe: w lipcu 2025 r. – o 0,25 pkt proc., obniżając stopę referencyjną do 5,00%, a we wrześniu 2025 r. – o kolejne 0,25 pkt proc.
- Po wrześniowej decyzji poziomy stóp procentowych wynosiły:
- stopa referencyjna: 4,75%,
- stopa lombardowa: 5,25%,
- stopa depozytowa: 4,25%,
- stopa redyskontowa weksli: 4,30%,
- Według szacunków MRPiPs na rynku pracy bezrobocie rejestrowane wynosiło 5,6% we wrześniu, co na tle UE osiąga relatywnie niski poziom.
Dla kupujących oznacza to poprawę zdolności kredytowej oraz spadek oprocentowania zmiennego, co wpływa na wzrost popytu.
Jak radził sobie rynek mieszkaniowy?
W większych miastach, takich jak Warszawa czy Kraków, widoczne było większe zainteresowanie zakupem mieszkania. Sprzedaż mieszkań wzrosła prawie o 40%, ale równocześnie deweloperzy zredukowali podaż, wprowadzając do sprzedaży mniej nowych lokali.
Najważniejsze statystyki III kwartału 2025 roku na rynku mieszkaniowym w Polsce
W oparciu o analizę sytuacji rynkowej i makroekonomicznej w III kwartale 2025 roku można wyróżnić kluczowe dane statystyczne, które obrazują kondycję rynku mieszkaniowego i jego otoczenia:
- Sprzedaż mieszkań na 6 największych rynkach (Warszawa, Wrocław, Kraków, Łódź, Trójmiasto, Poznań) wyniosła ponad 10,8 tys. jednostek, co oznacza wzrost o około 8% w porównaniu do II kw 2025 r.
- W ciągu kwartału we wszystkich aglomeracjach wprowadzono 9,5 tys. Nowych mieszkań, czyli o 23% mniej niż II kwartale.
- Na koniec III kwartału w ofercie znajdowało się około 60 tys. mieszkań. W porównaniu z końcem czerwca liczba dostępnych lokali spadła o niespełna 1,5 tys., czyli o 2,4%. Nowa podaż mieszkań spadła do około 10,1 tys. lokali, co jest najniższym poziomem od dwóch lat (minus 6% kwartał do kwartału i minus 12% rok do roku).
- Średnie ceny mieszkań dostępnych w ofercie na koniec września 2025 roku spadły w większości miast o 1–3%, natomiast w Poznaniu odnotowano wzrost o 1,3%.
- Spadek liczby nowo rozpoczynanych inwestycji i wydawanych pozwoleń na budowę mogą zapowiadać dalsze ograniczenie podaży w nadchodzących kwartałach.
- Wzrost zdolności kredytowej nabywców jest efektem obniżenia stóp procentowych oraz stabilizacji inflacji, które w połączeniu z rosnącymi wynagrodzeniami zwiększają możliwości finansowe klientów na rynku nieruchomości
- Coraz większy udział w strukturze transakcji stanowią zakupy gotówkowe,
- Według danych BIK, wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe wzrosła rok do roku o 45,2% w lipcu, 52,5% w sierpniu i 42,2% we wrześniu. We wrześniu łączna liczba osób składających wnioski o kredyt mieszkaniowy wyniosła około 39,9 tys., co oznacza wzrost o 40,2% w stosunku do analogicznego okresu ubiegłego roku.
- W połowie października wskaźnik WIRON (overnight) wynosił około 4,1%, natomiast składane stawki 1M i 3M utrzymywały się nieznacznie powyżej poziomu 4%.
- Koszty budownictwa, mierzone cenami robót budowlano-montażowych, wzrosły w sierpniu o 2,8% w ujęciu rocznym, pozostając w zasadzie stabilne miesiąc do miesiąca. Spadek wskaźnika PPI o 1,2% w okresie sierpień–wrzesień zmniejsza ryzyko wystąpienia wtórnej presji kosztowej.
- PMI dla przemysłu we wrześniu wyniósł 48,0 pkt, co wskazuje na sygnały poprawy, jednak utrzymanie się poniżej progu 50 pkt krótkoterminowo hamuje pełne ożywienie gospodarze.
Ograniczenie nowej podaży, stabilizacja cen oraz poprawia warunków finansowania kredytowego tworzy korzystne warunki dla dalszego rozwoju rynku mieszkaniowego w Polsce.
Transparentność i nowe regulacje
Nowa ustawa deweloperska przyniosła więcej jasności na rynku — każdy może teraz łatwo sprawdzić pełne cenniki i warunki ofert dostępnych na rynku pierwotnym. To duży komfort dla klientów, którzy mogą podejmować decyzje o zakupie mieszkania nie tylko na podstawie lokalizacji czy metrażu, ale także w oparciu o widoczną od razu cenę lokalu mieszkalnego.
Jednocześnie rząd zrezygnował z nowych programów wsparcia takich jak „Pierwsze klucze”, koncentrując politykę na najmie społecznym i ułatwieniach inwestycyjnych.
III kwartał 2025 r. na rynku kredytów hipotecznych był okresem intensywnego ożywienia, napędzanym rosnącą zdolnością kredytową i łagodniejszą polityką banków.
Co dalej?
Prognozy na najbliższe miesiące są optymistyczne. Inflacja powinna utrzymać się na niskim poziomie, a kredyty będą korzystne pod względem warunków. Ograniczona podaż nowych mieszkań zwiększa wartość najlepszych lokalizacji i dobrze zaprojektowanych inwestycji.
Dodatkowo należy uwzględnić możliwość dalszych obniżek stóp procentowych, co już częściowo zrealizowało się w IV kwartale 2025 roku i może w kolejnych miesiącach jeszcze bardziej wzmocnić popyt na rynku mieszkaniowym.
Podsumowanie
III kwartał 2025 roku to okres, w którym rynek mieszkaniowy w Polsce wykazał oznaki stabilizacji i równowagi. Poprawa warunków kredytowych, wynikająca z obniżek stóp procentowych, stwarza korzystne środowisko dla osób poszukujących własnego mieszkania.
Kluczowymi czynnikami kształtującymi rynek pozostają poziom inflacji, dynamika PKB (prognozowany wzrost około 3,6-3,7% r/r), polityka stóp procentowych, a także zmiany w zakresie sposobu informowania o cenach przez deweloperów.
Z uwagi na wprowadzenie zmian w przepisach dotyczących transparentności ofert mieszkaniowych oraz obowiązku prezentowania pełnych kosztów zakupu, w tym opłat dodatkowych i standardu wykończenia, rynek może sie zmienić.
Wzrost sprzedaży w wielu regionach oraz selektywność nabywców wskazują na zdrową dynamikę, a optymistyczne prognozy dla kolejnych kwartałów potwierdzają stabilizację rynkową.
